شرکت آموت

تقسیم به چه معنا است ؟

کلمه تقسیم، مانند افراز و تفکیک است و شامل همه ی اموال شامل از منقول و مال غیرمنقول می‌شود. مانند جایی که سهم الارث چندین مورث، به صورت قهری باهم درآمیخته و هیچ کدام از طرفین، حاضر به مصالحه درباره سهم الارث خود نیستند. در این شکل ورثه می‌توانند درخواست تقسیم مال مشترک که به ارث برده اند را به دادگاه صالح تقدیم نمایند. دادگاه صالح در این فرض محل فوت مورث است.

صورت مجلس تفکیکی چیست و با تقسیم نامه چه تفاوتی هایی دارد؟

صورت مجلس تفکیکی با کمک از گواهی پایان ساختمان به وسیله ثبت اسناد و املاک تهیه می گردد. این صورت جلسه فقط به تعریف حدود اربعه واحدهای مستقل و ذکر مساحت آنها و شماره گذاری آنها می پردازد بدون انکه به مالکیت خصوصی واحدها بپردازد.واضح است اگر همه ملک قبل از تفکیک برای یک فرد بوده همه قسمت ها نیز متعلق به او خواهد بود و اگر ملک دارای چند صاحب مشاعی بوده مثلا سه مالک هر کدام با قدر السهم دو دانگ از شش دانگ تقسیم خواهد شد.

در حالت همه ی واحدها و قسمت های تفکیک شده هر کدام با قدرالسهم دو دانگ متعلق هر سه مالک خواهد بود. هیچ کدام از صاحبین واحد مستقل و شش دانگ نخواهند داشت تا زمانی که سند تقسیم نامه در دفترخانه و به رضایت مالکین تنظیم گردد.

در این قسمت صاحبین به میزان قدرالسهم خود تعدادی از واحدها را به شکل کامل و شش دانگ انتخاب می کنند، این انتخاب در سندی به نام تقسیم نامه ثبت می گردد و به موجب همین تقسیم نامه، ثبت اسناد خواهد توانست برای هرقطعه و یا واحد سند مالکیت صادر کند.

ملاحظه میگردد که صورت مجلس تفکیکی شروعی تازه برای تقسیم نامه است. برای این منظور ملک از وضعیت مشاعی و شراکت خارج می گردد.
اگر بعد از صورت مجلس تفکیکی تقسیم نامه تنظیم نگردد کار اداره ثبت در تهیه صورت مجلس تفکیکی بیهوده می باشد. از آنجا که قانونگذار بر طبق اصل حکمت حکیم و دانا می باشد و کار بیهوده قابل انتساب به او نمی باشد. میتوان گفت که تنظیم سند تقسیم نامه حسب تقاضای هر کدام یک مالکین الزامی و اجباری است.

اگر در روش تقسیم توافقی ما بین مالکین نباشد. دادرس کارشناسی خواهد گمارد. این اجبار از مفاد مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک کشور استنباط می گردد. پس هر جا که شریکی بتواند خود را از مالکیت اشتراکی جدا کند از حمایت قانونی برخوردار خواهد شد.

تفاوت افراز و تفکیک در یک نگاه:

• افراز، در اصل بین دو یاچند شریک مشاعی قابل طرح می باشد ولی تفکیک نیازی به مشارکت چند نفر نخواهد داشت و یک مالک می‌تواند در خواست تفکیک ملک خود را ارسال نماید.
• در افراز، مرافعه واختلاف در موضوع افراز، شرط می باشد ولی تفکیک برپایه صلح است و نیازی به وجود اختلاف بین شرکا نیست و هرجا که شرکا ،اتفاق نظر در نحوه تقسیم ملک مشاعی نداشته باشند، چاره کار درخواست افراز می باشد.
• در افراز، چه از اداره ثبت اسناد و چه از دادگاه رای به افراز صادر می گردد اما در تفکیک، صورت مجلس تفکیکی وتقسیم‌نامه صادر می گردد .اعتراض به تفکیک در اداره ثبت اسناد و املاک رسیدگی می‌شود اما اعتراض به افراز قابل طرح در دادگاه می باشد.
• بعد از صدور صورت مجلس تفکیکی، تقسیم‌نامه صادر و به امضا شرکا می‌رسد ولی بعد از صدور رای افراز و عدم اعتراض در وقت تعیین شده، کارافراز به اتمام می رسد و قابل بازبینی نیست.
• اعتراض به تفکیک، در زمان انجام عملیات اجرایی باعث توقف کار تفکیک می گردد ولی اعتراض به روند افراز در زمان عملیات اجرایی افراز، ممنوع نیست و تنها بعد از صدور،رای افراز قابل اعتراض در دادگاه صالح است.

آیا صورت مجلس تفکیکی لازم است؟

تفکیک املاک به سه دلیل دارای اهمیت می باشد و به خاطر همین سه علت صورت مجلس تفکیک لازم است:
• فروش قسمت های تفکیکی ملک
برای فروش قسمت های تفکیک شده ملک بعد از طی گام ها ، رونوشتی از صورت مجلس تفکیکی به دفتر اسناد رسمی ارسال می شود. درخواست کننده (صاحب) با مراجعه به دفترخانه، تقاضای انتقال قطعات را می‌کند ؛ سردفتر همراه با ثبت در دفتر انتقالات سند مالکیت، خلاصه و گزارشی از آن را به اداره‌ی ثبت ارسال می‌کند تا خریدار سند مالکیت را دریافت کند.
• صدور اسناد مالکیت برای قسمت های تفکیکی
به خاطر ماده‌ی ۱۰۶ آیین‌نامه‌ی قانون ثبت در صورتی‌ که املاک بعد از ثبت در دفتر املاک به قسمت های مفروض (جداجدا) یا آپارتمان تفکیک شود، در صورت درخواست مالک یا مالکان اداره‌ی ثبت مطابق صورت مجلس تفکیکی یکی از قطعات را در زیر ثبت ملک و بقیه را در صفحه یا صفحات دفتر جاری یا دفتر متمم ثبت کرده و یا ابطال سند مالکیت اولیه درمورد هر کدام از قطعات مفروض یا آپارتمان‌ها، سند مالکیت تفکیکی و جداگانه صادر خواهد شد.
• تنظیم تقسیم‌نامه بین مالکان مشاعی
تقسیم‌نامه که به اصطلاح شکلی صلح بین شرکا می باشد، زمانی انجام می گردد که ملکی به شکل مشاعی باشد. در این مورد بعد از انجام تفکیک، تقسیم‌نامه‌ای براسبر طبق صورت مجلس تفکیکی، قسمتی از مفروضی برای هر مالک مشاعی تنظیم می‌شود و اداره‌ی ثبت اسناد به خاطر همین تقسیم‌نامه برای هر قسمت سند مالکیت صادر خواهد کرد و به این شکل ملک از شراکت خارج می گردد. ازآنجایی‌که تقسیم‌نامه با توجه به توافق شرکا است، اگر بعد از تفکیک، شرکا درمورد تقسیم‌نامه نتوانند یکدیگر را راضی کنند، تفکیک کاری بیهوده ای می باشد و باید ازطریق افراز اقدام به جداسازی ملک خود کنند.